Инвестиционный договор купли продажи

Последние, зачастую, в погоне за экономией и низкой стоимостью жилья даже и не задумываются, какие документы подписывают с застройщиками и какими последствиями это для них чревато в том случае, если в будущем, к примеру, возникнут проблемы с финансированием и соответственно завершением строительства. Как практикующему юристу, мне всегда интересно анализировать предложения застройщиков на первичном рынке недвижимости, их схемы и те договорные конструкции, которые они предлагают потенциальным инвесторам для оформления правоотношений, связанных с приобретением строящегося жилья. На мой взгляд, интересными для юридического анализа являются схема и та конструкция договора, которые сегодня предлагает одна из крупнейших строительных компаний г. Я давно слышал о том, что ряд застройщиков используют такую модель, и она становится все более популярной, но все не было подходящего случая разобраться детальнее.

Особенности заключения договоров инвестирования Как квалифицировать инвестиционный договор для целей налогообложения? Центральный офис: , г. Москва, ул. Рябиновая, д. Раменки, д.

Инвестиционный договор купли продажи

Вопрос У нашего предприятия есть земельный участок на праве аренды и оформлено разрешение на строительство, у другой организации есть возможность проведения строительства, в том числе и финансовая. По итогу хотим получить нежилое здание, где у каждого будет своя доля, при этом мы вкладываемся только землей и документами, в стройке участие принимать не будем.

Теперь вопросы: Какой договор нам лучше заключить? Простого товарищества или инвестиционный? Если заключать инвестиционный, то мы выступаем инвестором, а другая сторона - инвестором-заказчиком?

Если заключать договор простого товарищества- то по нему предусмотрена солидарная ответственность. Какую ответственность мы будем нести, при условии, что наш вклад земля и документы, ведение общих дел будет вести другая сторона которая будет вести всю стройку. Возможно, ли уменьшить нашу ответственность? Возможно, ли предусмотреть в договоре реализацию своих долей третьим лицам до ввода объекта в эксплуатацию фактически с момента подписания договора , например по предварительным договорам купли-продажи?

Возможно, ли оформление права собственности сразу оформить на каждую из сторон на основании распределительного акта между сторонами или надо вначале обязательно оформит право собственности на нас? Ответ Стороны могут заключить договор купли-продажи будущей недвижимости или договор простого товарищества. По смыслу п. То есть, разрешая спор, возникший из инвестиционного контракта, суд должен сначала дать ему правильную квалификацию в соответствии с нормами Гражданского кодекса купля-продажа, подряд или простое товарищество и разрешать спор, руководствуясь нормами о соответствующем виде договора, а не исходя из положений инвестиционного законодательства.

Договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи п. Этот вариант оформления имеет следующие особенности.

Прежде всего, при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком. Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика. Значит, право собственности на построенный объект сначала возникнет у него. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти инвестору на основании заключенного между ними договора абз.

Стороны данного договора — продавец застройщик , и покупатель инвестор , вкладывающий деньги в строительство. При договоре простого товарищества в сфере предпринимательской деятельности, товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам независимо от оснований их возникновения — ст. Предусмотреть в договоре реализацию своих долей третьим лицам до ввода объекта в эксплуатацию возможно, например, по предварительным договорам купли-продажи — см.

Первичное оформление права собственности возможно только на застройщика — правообладателя участка, получившего разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров. Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний застройщик обладает правами на земельный участок право собственности или аренды , на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения.

Вторая компания инвестор финансирует строительство. После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта. В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования например, банковского , привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.

Теперь суды должны разрешать споры по нормам о соответствующем виде договора купля-продажа, подряд, простое товарищество. Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестдоговора п.

Инвестор может получить право собственности сразу ст. Такой подход усложняет задачу выбора договора, который защищал бы интересы инвестора в части получения права собственности на объект. Тем не менее шансы выбрать для инвестора оптимальную схему оформления взаимоотношений с владельцем участка все же есть. Для этого нужно взвесить преимущества и недостатки каждого из видов договоров.

Тем более Пленум рассматривает этот вариант в качестве общего правила. Возможный выход: Прежде всего при заключении такого договора права на земельный участок сохраняются за застройщиком.

Тем самым основные документы, такие как разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, будут выдаваться на имя застройщика ст. И только после госрегистрации за застройщиком право собственности на часть помещений или долю в объекте может перейти к инвестору на основании заключенного между ними договора абз.

Дело в том, что продавца в нашем случае застройщика по такому договору нельзя понудить к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. Инвестор может потребовать передачи причитающейся ему доли в объекте только при одновременном соблюдении нескольких условий: Если хотя бы одно из этих условий отсутствует, инвестор вправе требовать только возврата уплаченной суммы, процентов и компенсации причиненных ему убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества абз.

Поскольку он не обладает правом собственности на часть незавершенного строительством объекта, объект вместе со всем имуществом застройщика поступит в конкурсную массу ст. Инвестору можно посоветовать настоять на том, чтобы застройщик обеспечил свои обязательства перед ним ипотекой участка, на котором ведется строительство, или залогом права аренды на него. Это будет дополнительной мерой воздействия на застройщика, а также позволит обратить взыскание на заложенный участок, если застройщик не исполнит обязательства.

Но этот способ не получится использовать, если для реализации проекта привлечены также кредитные средства и, соответственно, участок или право его аренды уже находится в залоге у банка.

Договор простого товарищества Существенных условий договора простого товарищества три: Другой распространенный вариант — договор инвестирования по модели простого товарищества. По общему правилу внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

Однако стороны вправе своим соглашением предусмотреть и раздельный режим собственности в отношении имущества, которое используется для достижения общей цели п. Режим собственности может быть выбран отдельно для передаваемого имущества и для плодов и доходов то есть помещений, долей в объекте. Тем самым, выбирая режим собственности, стороны могут изменять и порядок приобретения прав на объект, а значит, инвестор может использовать эту возможность для защиты своих интересов.

Если объект недвижимости возведен на участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора , право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на участок постановление ФАС Западно-Сибирского округа от Режим общей долевой собственности. В таком случае оба товарища застройщик и инвестор приобретут статус застройщика как собственники участка.

Это позволит сторонам одновременно после реализации инвестпроекта зарегистрировать право собственности на части объекта.

Поэтому при наличии утвержденной проектной документации желательно сразу включить в инвестдоговор положение о распределении конкретных помещений. К недостаткам этого варианта можно отнести следующее. Поскольку обе стороны будут иметь статус застройщиков, разрешение на строительство также придется получать на имя обеих компаний если только договором не предусмотрено, что ведение дел товарищей ведет одна из сторон. Ни закон, ни судебная практика не содержат прямого ответа на вопрос, возможно ли получение разрешения на строительство одного объекта на двух и более застройщиков.

Правоприменительная практика в различных регионах отличается: Эту неопределенность можно устранить так: В данном случае рисков для реализации проекта нет: Когда земельный участок арендуется, простое товарищество — ненадежный вариант.

Несмотря на недостатки, этот вариант выгоден для инвестора. Во-первых, первичная госрегистрация прав собственности происходит у обеих сторон без возникновения первоначального права собственности только у владельца участка. Во-вторых, обе стороны будут иметь права на участок и объект в установленных долях, что позволяет инвестору воздействовать на первоначального владельца участка. Режим раздельной собственности. Если стороны не примут решение о применении режима общей долевой собственности, право собственности на построенный объект возникнет только у того товарища, который имеет права на участок абз.

Такой вариант по своим правовым последствиям с точки зрения возникновения прав на объект аналогичен заключению договора купли-продажи будущей недвижимости: Причем этот договор даже менее выгоден, чем договор купли-продажи будущей недвижимости, так как содержит дополнительные риски для инвестора, связанные с природой договора простого товарищества, к числу которых относятся, например, солидарная ответственность товарищей, разделение товарищами предпринимательских рисков ст.

Аренда земельного участка с множественностью лиц. В качестве вклада по договору простого товарищества может выступать право аренды на участок.

В результате образуется договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Проблема в том, что закон прямо предусматривает только один случай оформления аренды с множественностью лиц на стороне арендатора: Правда, закон не содержит прямого запрета на совершение таких сделок, но невозможно исключить риск того, что в переоформлении и или государственной регистрации такого договора аренды может быть отказано, из-за чего потребуется судебный процесс с туманными перспективами.

Кроме того, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе распоряжаться таким правом без согласия собственника земельного участка в случае, если срок аренды составляет более пяти лет п. В остальных случаях на это потребуется согласие собственника. В случае сохранения права аренды земельного участка за застройщиком для инвестора риски будут аналогичны тем, которые имеются, когда земельный участок находится в собственности только у застройщика.

Nota bene! Застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства п. Передача земельного участка в аренду инвестору. Бывает, что застройщик передает земельный участок в аренду инвестору, в результате чего последний приобретает статус застройщика.

Но при выборе этого варианта возможен риск другого рода. Если договор аренды субаренды заключен во исполнение договора, связанного с инвестиционно-строительной деятельностью в форме простого товарищества, суд может расценить аренду как притворную сделку, прикрывающую внесение вклада в общее имущество товарищей для целей строительства постановление ФАС Поволжского округа от Поэтому при использовании такого варианта лучше не указывать в договоре простого товарищества обязанность владельца участка внести свой вклад в виде передачи права аренды субаренды на участок или в виде самого участка если он у застройщика на правах собственности.

Кроме того, некоторые условия обременительны для застройщика. Федеральный закон от Значит, конструкцию договора участия в долевом строительстве можно использовать и для строительства объекта коммерческой недвижимости непроизводственного назначения. Эта модель тоже не лишена недостатков. Заключение договора участия в долевом строительстве возможно только после соблюдения целого ряда требований: Но стороны заинтересованы в объединении усилий и финансировании реализации проекта на более ранних этапах предпроектные изыскания, проектирование и т.

На этих этапах заключение такого договора невозможно. К тому же застройщик может выступать против заключения такого договора. В законе также есть широкий перечень оснований одностороннего отказа от исполнения договора дольщиком, многие из которых неприемлемы в предпринимательских отношениях, например нарушение застройщиком срока передачи объекта более чем на два месяца ч. Но этот договор обладает главным преимуществом — он гарантирует инвестору высокую степень защиты.

Договор проходит госрегистрацию ч. Оплата договора купли-продажи недвижимости в неденежной форме Инвестиционный договор образец украина Образец смешанного договора купли-продажи и дарения Мы избавим поможем Вам подготовить и согласовать любой инвестиционный договор. Как вариант, Вы можете проводить переговоры самостоятельно, а мы будем разъяснять Вам правовые и налоговые последствия тех или иных договорных положений и помогать принять решение. В его книгах очень много полезного.

Дже еще ни одного года в ноль не закрыл. Когда будет решен украинский вопрос? Договор купли-продажи недвижимости 2018 года: скачайте образец бланка для заполнения в Word, PDF Сестра берёт кредит 1 млн. Пока собирает документы для банка на одобрение, в приницпе всё нормально. В банке сказали, что они будут должны в дальнейшем оформить договор купли-продажи и что он должен содержать и ссылку на кредитный договор. Вот не пойму, каким образом это всё составлять.

Ведь получается квартиру, которую они покупают буде как залог, но сейчас она ещё в собственности у Продавца. Или нужно какой-то предварительный договор оформить?

Не пойму: Вот прочитала, что: Продажа с правом обратного выкупа. Какое условие договора убережет сделку от признания притворной Скачать электронную версию Библиографическое описание: Сотникова А. Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: Москва, ноябрь г.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Инвестиции без риска. Договор купли продажи.

предварительный договор купли-продажи, договор об участии в ФФС? Законом Украины «Об инвестиционной деятельности» рекомендовано. Ликбез для инвестора инвестиционный договор Конкретную дату подписания договора купли-продажи квартиры заменяет, как.

Соглашение между инвестором и заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы. Договор инвестирования между физическими лицами образец бланк С помощью инвестиционного договора компания предоставляет средства на развитие какого-либо бизнеса, строительного проекта и т. В чем особенности правового регулирования инвестиционных контрактов. Нередко молодые компании или начинающие предприниматели привлекают на стартовом этапе крупных партнеров. Это делают, чтобы получить средства на развитие компании. Также средства могут понадобиться в ходе строительства какого-либо объекта или для других целей. Когда речь идет о финансовой поддержке проекта, стороны заключают между собой инвестиционный договор. Документ представляет собой соглашение о предоставлении средств или имущества для поддержки какого-либо проекта. Участники сделки договариваются, в каком объеме и на каких условиях инвестор окажет поддержку. Однако в ГК РФ инвестиционный договор отдельно не описали.

После его заключения участники проводят подготовительные этапы для проведения строительства, а затем и само возведение объектов недвижимости.

Вопрос У нашего предприятия есть земельный участок на праве аренды и оформлено разрешение на строительство, у другой организации есть возможность проведения строительства, в том числе и финансовая. По итогу хотим получить нежилое здание, где у каждого будет своя доля, при этом мы вкладываемся только землей и документами, в стройке участие принимать не будем.

Инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом

Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и договор подряда "Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 9 Известно, что согласно правовой позиции ВАС договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции недвижимости, не имеют самостоятельной правовой природы и их нужно классифицировать по правилам гл. Напомним, правовая природа договора имеет существенное значение для целей налогообложения. Например, в 2006 г. Кроме налогообложения, правовая природа договора важна и для определения гражданско-правовых отношений и вытекающих из них последствий. Неправильная квалификация инвестиционного строительного договора может существенно затруднить или даже сделать невозможным оформление в собственность построенной недвижимости или ее части.

Инвестиционный договор как договор купли-продажи будущей недвижимости и договор подряда

Но, как и у каждого договора, у инвестиционного договора есть свои нюансы и подводные камни. Для застройщика схема привлечения средств через инвестиционный договор привлекательна, в основном, по двум причинам. Первая: согласно Налоговому кодексу Украины деятельность по управлению активами не является объектом налогообложения НДС. И вторая: компании по управлению активами КУА имеют право на льготу по оплате налога на доходы предприятий. Чтобы привлечение средств от частных лиц для финансирования строительства было похоже на инвестиционную деятельность, застройщики используют институт совместного инвестирования далее — ИСИ. Продавцом по инвестиционному договору, который рассматривается в этой статье, выступает инвестиционный фонд — корпоративный или паевой. Управление активами инвестиционного фонда осуществляет компания по управлению активами далее — КУА. Поэтому инвестиционный договор с будущим покупателем квартиры подписывает уполномоченное лицо КУА в интересах фонда. То есть, у второй стороны частного лица может сложиться мнение, что поскольку договор подписывается с ИСИ, то и схема финансирования строительства является той, которая предусмотрена в ст. Однако, как говорится, не все так просто и однозначно.

Рассмотрим, как подобные договоры квалифицируют арбитражные суды.

.

Инвестиционный договор на покупку квартиры

.

Что такое инвестиционный договор?

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Договор инвестирования. На что следует обращать внимание при подписании инвестиционного договора
Похожие публикации